Как риэлтору найти клиентов: где искать новичку и опытному агенту недвижимости

Как риелтору найти клиентов, когда знакомые кончились, а звонить по чужим объявлениям сил нет? Ответ скучный: агента кормят три-четыре источника сразу, и хотя бы один из них должен приводить людей, которые сами просят помощи. Дальше восемь каналов, раздел для начинающих и подробный разбор чатов на примере агента из Краснодара, который с 2023 года работает с арендой.

Сначала решите, за кем охотитесь

Заказчик в нашем деле бывает трёх видов. Собственник с объектом хочет продать или сдать и сомневается, нужен ли ему посредник. Покупатель выбирает район и считает ипотеку. Арендатору нужна квартира к пятнице. Первый встречается реже всех, зато комиссия с него выше. Третий встречается чаще всех, и с него обычно начинают.

Найти клиента на недвижимость без этого уточнения не выйдет. Объявление, пост и настройка поиска по переписке делаются под одного из трёх. Скажем, слово о сдаче при охоте на арендаторов - мусор, а при поиске собственников оно главное.

Где искать клиентов риелтору: восемь источников

Канал	Что даёт	Чем неудобен
Прежние заказчики, рекомендации	Тёплые обращения, комиссию почти не оспаривают	У начинающего базы нет, потоком не управляешь
Звонки собственникам по объявлениям	Объекты появляются сегодня	Отказы, грубость, быстрое выгорание
Свои объявления на досках	Покупатели, наниматели звонят сами	Нужен объект, продвижение платное
Заявки от агентства	Работа с первого дня, рядом наставник	Комиссию делите, лучшее забирают старшие
Партнёры: брокеры, юристы, прорабы	Человек приходит по совету	Отношения строятся месяцами
Соцсети, личный блог	Вас знают до встречи	Регулярные посты, отдача небыстрая
Листовки, расклейка, дежурства	Жители конкретного квартала	Много ходьбы, мало звонков
Чаты домов, районов, аренды	Автор сам сообщает, что ему нужно	Шум: реклама коллег, сотни реплик в сутки

Сарафан кормит опытных агентов надёжнее остального, но складывается годами. Можно ли его ускорить? Да, если звонить прежним заказчикам самому, а повод есть в календаре сделки. Покупателю в начале следующего года пора подавать на налоговый вычет. У продавца через три или пять лет истекает минимальный срок владения, и жильё можно продать без налога. Напомнить об этом уместнее, чем спрашивать, как живётся.

Доски работают в две стороны. Объявление об объекте приводит покупателей, а на показе спросите, продаёт ли человек своё жильё ради покупки этого. Если да, перед вами встречная сделка со вторым объектом.

Агентство удобно для старта: дают телефон, скрипт и первые обращения. Зато комиссию делят с первого дня. До договора узнайте процент и спросите, за кем остаётся заказчик, если вы уйдёте.

Без холодных звонков: чем их заменить

Звонок собственнику по объявлению работает, ему учат везде. Беда одна: хозяину в день публикации звонит агент за агентом с одной и той же фразой о готовом покупателе. Когда такой звонок оправдан? Когда у вас вправду есть человек под этот дом с названным бюджетом. Тогда начните с него: этаж, срок, ипотека или наличные. А если такого человека нет, не набирайте.

Как риелтору найти клиентов без холодных звонков? Отвечать на вопросы, которые люди задают сами. В переписке дома спрашивают, как продать квартиру с маткапиталом, и тут есть что сказать по делу: выделены ли доли детям, нужно ли согласие опеки, насколько это удлинит сделку. Продолжение автор обычно просит в личных сообщениях.

Второй путь лежит через партнёров. Ипотечный брокер видит покупателя ещё до выбора квартиры, на этапе одобрения. Прораб знает, кто затеял ремонт перед продажей. Риелтору, юристу и адвокату найти клиентов вместе проще, чем порознь, потому что развод, наследство и раздел имущества часто заканчиваются продажей жилья. Договоритесь с двумя-тремя специалистами, что советуете друг друга. У коллег по праву свои источники, им посвящён разбор для юристов.

Новичку: откуда берутся первые сделки

Как начинающему риелтору найти первых клиентов, когда нет базы, отзывов и даже визитки? Обычно начинают с аренды: сделки короткие, желающих снять много. За месяц проходишь весь круг: показ, торг о залоге, договор найма, акт с описью мебели и показаниями счётчиков. Краснодарец за первый месяц провёл четыре такие сделки.

Потом знакомые. Пост на странице пролистывают, а личное сообщение читают. Пишите каждому отдельно, одной строкой: я теперь занимаюсь недвижимостью, вспомни обо мне, когда кто-то соберётся переезжать.

И ещё свой дом. Вы знаете, в каком подъезде шумные соседи, куда выходят окна, сколько стоит парковка. Где искать клиентов риелтору-новичку, который боится звонить? Здесь же, в переписке своего квартала: на вопрос о планировках или управляющей компании вы ответите точнее агента с другого конца города.

Типичная ошибка первого года - хвататься за всё: коммерческие помещения, загородные дома, новостройки, съём. Возьмите один район и один тип сделок, остальное подождёт. Общие приёмы старта собраны в статье как найти первых клиентов.

Чаты: где люди пишут про жильё

Поиск клиентов для риелтора в сообществах начинается с простого наблюдения: там никто не ждёт агента. Жильцы спорят о шлагбауме, продают самокаты, ищут сантехника. А между этим проскакивает:

Сниму двушку у метро, семья, без животных.

Кто продавал квартиру через агента? Или лучше самим?

Хотим купить в этом ЖК, никто не продаёт?

Типов площадок несколько. Городские сообщества аренды дают самый большой поток, но почти весь он состоит из предложений. Переписка жилых комплексов и отдельных домов тише: сообщений мало, зато они о вашем адресе. В районных и городских группах изредка просят посоветовать специалиста, и это готовый собственник. Группы новостроек полны дольщиков: переуступки, сдача после ремонта. Во ВКонтакте арендные паблики устроены иначе: посты публикует администрация, а желающие снять отмечаются в комментариях и обсуждениях.

Профессиональные чаты агентов не подключайте: там коллеги меняются объектами, а заказчиков нет.

Читать это руками можно, пока сообществ не больше пяти. Дальше нужен помощник. В Чатолове вы подключаете свои чаты Telegram, MAX и группы ВКонтакте и описываете нужного человека. Подошедшие сообщения читает ИИ и каждому ставит оценку от 0 до 5. Всё, что не ниже порога, приходит заявкой: текст, оценка, боль автора, черновик ответа, ссылка и телефон, если он указан. Пишете человеку вы сами.

Пример поиска арендаторов

Под покупателей и собственников делают отдельные поиски, ниже вариант для аренды, краснодарский. Это отправная точка: у каждого города свои словечки, и списки правят по первым заявкам.

Кого ищем:

Ищу людей, которые хотят снять квартиру или комнату в Краснодаре на долгий срок. Собственники и агенты, которые сдают, посуточная аренда и продажа - не клиенты.

Что ищут: квартира, комната, студия, однушка, двушка, жильё

Намерение: сниму, снимем, ищу, ищем, нужна, в поиске, срочно нужна

Минус-слова: сдам, сдаю, сдаётся, посуточно, продам, продаётся, агентство, заселение сегодня, без комиссии, ищу соседку

Минус-слова здесь рождаются из встречного потока. На одно сообщение нанимателя в арендной группе приходятся десятки объявлений о сдаче, поэтому все формы этого глагола идут в минус. Заселение сегодня и без комиссии - это язык агентских постов. Посуточные предложения тянутся за словом квартира. Объявления о соседке пишут хозяйки комнат.

Город в описании нужен: тогда запрос о съёме из соседнего города ИИ не пропустит.

Для покупателей в Что ищут ставят новостройку, вторичку, ипотеку, трёшку, а в Намерение уходят глаголы покупки и вопросы вроде кто покупал. Этому случаю посвящена подробная статья как найти покупателя на квартиру. Для собственников главные слова другие: агент, продать квартиру, оценка. В минус уходят вакансии, обучение и курсы для агентов.

Что получит оценку, а что нет

Сообщение	Поиск	Оценка
Сниму однушку у вокзала, две девушки, без животных	Арендаторы	5
Ищем двушку на долгий срок, заезд в ноябре	Арендаторы	5
Сдаётся однокомнатная на Северной, хозяин	Арендаторы	0, предложение
Ищу девушку в свою комнату, вторая кровать свободна	Арендаторы	0, пишет хозяйка
Кто продавал через агента? Или проще самим?	Собственники	4
Агентство приглашает стажёров, обучение бесплатно	Любой	0, вакансия

Четвёртая строка коварная. Ищу, комната, девушка: слова подходят, а по смыслу автор сдаёт, не снимает. Такое отсекается описанием в поле Кого ищем.

Когда мешают свои же

В арендных группах один агент публикует одно и то же объявление в десяти местах, причём каждый день. Нажмите на такой заявке Не подходит и выберите Минус-автор, его посты пропадут. В каналах автора нет, публикует сам канал, и тут выручает Минус-телефон: номер из текста блокируется сразу везде.

Отметки Подходит и Не подходит работают как примеры для ИИ, первые две недели ставьте их на каждой заявке. Порог оценки двигайте по нагрузке: завалило тройками с вопросами без срока, поднимите до четырёх. Сомневаетесь в тексте? Вставьте его в поле Проверить на сообщении. А после правки слов помогает Проверка на истории, она прогоняет сообщения за 14 дней.

Что написать человеку из чата

Нанимателю нужен вариант, а не знакомство с агентом.

Плохо:

Добрый день! Я агент, у меня много вариантов, пишите в личку.

Лучше:

У вокзала в ваш бюджет сейчас есть однушки десятью минутами пешком. Два варианта без хозяйских вещей, могу прислать фото с адресами.

Собственнику нужен совет, договор подождёт:

Самим продать реально, когда есть время на показы. Агентом выходит быстрее, особенно с ипотечным покупателем. Могу прикинуть цену по вашему дому, ни к чему не обязывает.

Можно ли написать от лица хозяина, чтобы откликались охотнее? Краснодарец однажды попробовал: на первом же звонке спросили документы, обман вскрылся, и человек ушёл к другому. С тех пор он называется агентом сразу и тут же пишет, кто платит комиссию, потому что наниматели спрашивают это первым делом. Отвечает в той же ветке, а подробности уносит в личные сообщения. Один текст по списку адресатов не рассылает, правила сообщества читает до первого поста.

Скорость: кто ответил первым, тот показывает квартиру

Как быстро найти клиента агенту по недвижимости? У краснодарца за март было двадцать три заявки из арендных чатов. Одиннадцать, на которые он ответил в первый час, кончились показом. Из двенадцати, где ответ ушёл вечером, показом кончилась одна. В аренде счёт идёт на часы: кто пишет, что жильё нужно к пятнице, смотрит варианты в тот же день. С продажей запас больше. Собственник, который спросил об агенте, выбирал неделю, но первые ответы читал в день вопроса.

Заявки краснодарец получает в бот на телефоне, а кабинет открывает раз в день. Черновик ответа в заявке уже готов, остаётся поправить его под себя.

Сдаёте чужие квартиры? Пригодится материал как найти арендатора. Сравнение каналов для любых услуг есть в путеводителе где искать клиентов.

Чек-лист на первую неделю

Шаг	Что сделать	Зачем
Выбор	Один тип заказчика: наниматель, покупатель либо собственник	Под каждого свой текст, свои слова
База	Звонки прежним заказчикам с поводом: вычет, срок владения	Рекомендации приходят после напоминания
Партнёры	Договор с ипотечным брокером, юристом	Они видят человека раньше досок
Сообщества	Десяток ссылок: аренда города, район, жилые комплексы	Там пишут о съёме, покупке
Прогноз	Ссылки на главной странице, описание нужного автора	Сколько подходящих сообщений было за 14 дней
Поиск	Пример настройки, свой город, отметки на заявках	ИИ учится вашими отметками